青客公寓上市前夕大幅下調發(fā)行規模 對后續蛋殼公寓上市或產(chǎn)生沖擊

值得注意的是，在距離上市僅4天時(shí)，青客公寓選擇將此次IPO的發(fā)行規模從此前的520萬(wàn)股ADS下調近一半至270萬(wàn)股ADS。以每股ADS 17至19美元的發(fā)行區間計算，其最高募資金額也從此前的近1億美元減少至約5000萬(wàn)美元。

青客公寓此番對上市的信心不足或許也會(huì )影響目前也已遞交招股說(shuō)明書(shū)的另一家長(cháng)租公寓服務(wù)商——蛋殼公寓的上市進(jìn)展。在蛋殼公寓上周將舉行的預路演活動(dòng)中，其向投資者透露的預計募資規模為5億美元。

此外，鑒于發(fā)行規模的減少，青客公寓預計完成上市后的股東結構也隨之發(fā)生了微調。

IPO前，青客公寓創(chuàng )始人兼CEO金光杰直接持有27.6%的股份，高管和董事合計持有36.9%的股份。此外，凱欣資本及其關(guān)聯(lián)實(shí)體總共持有30.6%的股份，為最大機構投資人，而紐信創(chuàng )投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

IPO后，高管和董事合計將持有34.8%的股份并擁有80.5%的投票權，凱欣資本的持股比例將降至28.9%并擁有8.6%的投票權。

招股書(shū)顯示，截至2019年6月30日，青客公寓運營(yíng)覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京6座城市的共計96854間房間，其中，上海為主要市場(chǎng)，擁有超過(guò)6萬(wàn)件房源。

不過(guò)，由于青客公寓傾向于分散式的運用模式，并更多地選擇在相對便宜、便捷的位置（如靠近地鐵站）采購公寓。因此在客單價(jià)上，截至2019年6月30日止9個(gè)月，青客公寓的平均稅前月租金為1149元，略低于2018年同期的1279元。

根據灼識咨詢(xún)的報告，就總租賃房間價(jià)值和數量計算，青客公寓為國內長(cháng)租公寓運營(yíng)商的第三位；同時(shí)，國內約80%的租客都希望租賃月租金小于2000元的房間，而若以該類(lèi)房間數計算，青客公寓位居行列第一。此外，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%，同樣為行業(yè)最高。

截至2019年6月30日止9個(gè)月，青客公寓與租戶(hù)簽訂的平均合同期限為11.7個(gè)月，其中68.3%的合同期間長(cháng)于12個(gè)月。不過(guò)，在同一時(shí)期內，47.3%的租戶(hù)在合同到期前就已退租，入住超過(guò)1周后停止合同就將被扣除保證金，只有5.1%的租戶(hù)選擇了續租。2018年，每一租戶(hù)的平均入住時(shí)間為8.5個(gè)月，截至2019年6月30日止9個(gè)月，每一租戶(hù)的平均入住時(shí)間為7.7個(gè)月。

2017年和2018年，青客公寓的營(yíng)業(yè)收入為5.23億元和8.90億元人民幣，同比增長(cháng)70.3%；凈虧損分別為2.45億元和4.99億元；經(jīng)調整后的EBITDA為-6420萬(wàn)元和-2.21億元人民幣。截至2019年6月30日止9個(gè)月，青客公寓的營(yíng)收為8.98億元，同比增長(cháng)51.4%；凈虧損則為3.73億元，略高于2018年同期的3.24億元。

除了通過(guò)收租獲得收入，青客公寓還在招股書(shū)中強調會(huì )將技術(shù)手段用于運營(yíng)的每個(gè)步驟中，以提高運營(yíng)效率，并通過(guò)和專(zhuān)業(yè)的家庭服務(wù)供應商、電子商務(wù)公司以及其他類(lèi)型的第三方服務(wù)公司合作，給用戶(hù)提供廣泛的增值服務(wù)，近期還推出了基于會(huì )員的“青客優(yōu)選”平臺。

值得一提的是，與諸多長(cháng)租公寓服務(wù)商一樣，青客公寓也選擇同金融機構合作，為租戶(hù)提供租金貸服務(wù)，即租戶(hù)可以向金融機構借款以預付較長(cháng)時(shí)間的租金，青客公寓則會(huì )為預付半年或一年租金的客戶(hù)提供5%或10%的折扣，并將該部分預付租金用于進(jìn)一步的擴張和房屋裝修。

截至2019年6月30日，青客公寓已與11家金融機構達成了合作，而其租戶(hù)的65%均使用了租金貸服務(wù)。

青客公寓在招股書(shū)中表示，此次IPO募集所得資金將用于擴張所覆蓋的公寓和房間數量，并投資于技術(shù)升級和基礎設施改造，另有用于一般營(yíng)運用途。